3 Definições
Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definições da ABNT NBR 14653-1 e as
seguintes:
3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de
referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos
pela legislação pertinente.
3.2 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.
3.3 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas
a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721.
3.4 área útil da unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
3.5 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da
construção.
3.6 códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características
qualitativas dos imóveis.
3.7 conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando
utilizado mais de um método.
3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial
à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na
execução da construção.
3.9 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias,
resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
3.10 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento
do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
3.11 domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e
vontade de alguém.
3.12 domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse.
3.13 domínio pleno: Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto.
3.14 domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos,
vantagens e rendimentos econômicos.
3.15 edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais,
comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
3.16 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde,
educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.
3.17 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de
avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.
3.18 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.
3.19 fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas
coisas comuns da edificação.
3.20 frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são
convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.
3.21 frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.
3.22 frente de referência: Frente da situação paradigma adotada.
3.23 gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local.
3.24 gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
3.25 idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido
arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
3.26 idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência.
3.27 imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.
3.28 imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando.
3.29 imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado).
3.30 imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo
da região ou referencial da avaliação.
3.31 imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e
melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos.
3.32 imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.
3.33 imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão.
3.34 infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias
de acesso.
3.35 lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
3.36 loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a
título de remuneração do ponto comercial.
3.38 manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de
utilização de um bem.
3.39 modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base
em fluxo de caixa.
3.40 modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de
ocorrência das despesas e receitas.
3.41 outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a
qualidade de ajustamento do modelo analisado.
3.42 padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de
materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
3.43 pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto.
3.44 percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de gravame e a área total do
imóvel.
3.45 percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores da área atingida por um
gravame, antes e depois da sua instituição.
3.46 planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de
terreno ou do imóvel numa mesma data.
3.47 pólo de influência: Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida
de sua proximidade.
3.48 ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização
e expectativa de exploração comercial.
3.49 ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os
parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
3.50 posse: Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.
3.51 profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente
projetada principal.
3.52 quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal.
3.53 renda: Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital.
3.54 segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno com frente para vias ou
logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal.
3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um
corredor de acesso.
3.56 terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública.
3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da
malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na
Planta Genérica de Valores do Município.
3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado
do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a
parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se
faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
3.60 testada: Medida da frente.
3.61 unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário,
comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas.
3.62 valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.
3.63 variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor
do imóvel.
3.64 variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da
avaliação.
hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de
conservação, qualidade do solo).
3.66 variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa,
número de quartos, número de vagas de garagem).
3.67 variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes.
3.68 variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
3.69 variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar
com ela relação de pertinência.
3.70 vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a
que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor.
3.71 vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de
execução.
3.72 vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção.
3.73 vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
4 Símbolos e abreviaturas
As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou
parecer técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Resolução do
CONMETRO nº 12, de 12.10.1988.
5 Classificação dos imóveis urbanos
5.1 Quanto ao uso:
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.
5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
c) casa;
d) escritório (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpão;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i) hotéis e motéis;
j) hospitais;
k) escolas;
l) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) prédios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis:
a) loteamento;
b) condomínio de casas;
c) prédio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f) prédio comercial;
g) conjunto de prédios comerciais;
h) conjunto de unidades comerciais;
i) complexo industrial.
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